Рынок аренды коммерческой недвижимости Москвы. Октябрь 2011
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги октября 2011 года.
Рынок в целом. Стабильность и плавный рост.
Стабильность остается основной тенденцией рынка. Объем предложения, цены, сроки экспонирования – изменение всех этих показателей от месяца к месяцу остается незначительным и связанным с сезонными или структурными явлениями. В то же время сравнение с характеристиками рынка годичной давности (когда рынок уже можно было называть "посткризисным") позволяет сделать вывод о том, что рынок имеет явную тенденцию к плавному росту.
"Следует отметить, что стабильность – главная черта посткризисного рынка недвижимости. – считает Председатель Совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – Игроки рынка не делают "резких движений", даже в период скачков валютного курса или под влиянием негативных новостей из-за рубежа. В такие моменты потенциальные арендаторы или собственники могут занимать выжидательную позицию, чтобы осознать ситуацию. Но быстрых реакций, выражающихся, например, в ажиотажном спросе или резком росте арендных ставок, как это было до кризиса, или обвальное падение в начале кризиса 2008-2009 года, мы не наблюдаем. Причин три – "запас прочности": ставки ниже докризисных показателей на 25-35%; опыт приобретенный в кризис; низкая ликвидность недвижимости (сроки экспозиции измеряются месяцами)."
Объем предложения на рынке аренды в октябре в силу продолжения постепенного оживления рынка вырос на 5% как по количеству сдаваемых объектов, так и по общей площади. Всего в течение месяца экспонировалось 3 347 объектов общей площадью 2 398 тыс. кв.м.
Средняя арендная ставка по сравнению с сентябрем практически не изменилась и составила 522$/кв.м./год. При этом годовой рост цен на аренду составил 6%.
Лидером по объему предложения в октябре остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 58%. Далее идут производственно-складские (30%) и торговые помещения (12%).
Торговая недвижимость. Арендная ставка в периферийной части за год выросла на 10%.
Торговый сегмент остается самым востребованным сегментом с точки зрения уровня вакантных площадей. Так, объем предложения в пределах Садового Кольца за год снизился почти вдвое: суммарная площадь предлагаемых в аренду объектов уменьшилась по сравнению с октябрем 2010 года на 42%. В то же время ни поглощение рынком значительного количества площадей, ни решения московского правительства относительно прекращения строительства крупных объектов в центральной части Москвы, не сказались на арендных ставках: в октябре 2011 года они остались на уровне октября предыдущего года.
В периферийной части столицы – напротив – объем предложения остался практически на уровне прошлого года, а арендная ставка выросла на 10%.
Тем не менее, по сравнению с сентябрем 2011 года в октябре объем предложения торговой недвижимости вырос на 13% по количеству объектов, и на 12% по общей площади предложения.
При этом средняя арендная ставка снизилась на 6%. Впрочем, эксперты считают, что такие резкие колебания – это следствие не рыночных тенденций, а небольшого объема предложения и очень большой разницы в качестве экспонируемых объектов. "Когда весь рынок оставляет менее ста объектов (внутри Садового кольца), то уход из рекламы или – наоборот – появление какого-либо крупного помещения может полностью изменить показатели, - поясняет Денис Колокольников. – особенно, если цена этого объекта серьезно отличается от средней в ту или в другую сторону. Цена в пределах Садового Кольца меняется серьезно, "кривая" арендной ставки в периферийной части идет плавно. Поэтому более правильным применительно к торговому сегменту в центре ориентироваться по долгосрочным данным, т.е. линии тренда."
Всего в октябре экспонировалось 674 объекта площадью 290 тыс.кв.м., из них 86 объектов предлагалось в центре и 588 – за пределами Садового Кольца.
Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в октябре по сравнению с сентябрю снизилась на 6% и составила 1 587 $/кв.м./год, что было обусловлено выходом в октябре ряда довольно дешевых объектов в центре со ставкой ниже 750 $/кв.м./год (в частности, по ул.Дубининской (200 кв.м., 651 $/кв.м./год), на Подсосенском пер. (415 кв.м., 702 $/кв.м./год), на 1-м Неопалимовском пер. (110 кв.м., 600 $/кв.м./год). Кроме того, на 4% подешевели объекты, которые экспонируются уже не первый месяц. Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в октябре уменьшилась на 1% до уровня 750 $/кв.м./год.
Офисная недвижимость. Центр в цене.
В сегменте офисной недвижимости октябрь стал "продолжением" сентября. Объем предложения по количеству по сравнению с сентябрем вырос на 1% в центре и на 3% за его пределами. Объем предложения по общей площади в центре снизился на 2%, а за пределами Садового Кольца – вырос на 6%. Всего объем предложения составил 2 112 объектов общей площадью 1 385 тыс.кв.м., из них 393 объектов – в центре и 1 719 объектов – за его пределами.
Средняя ставка по офисной недвижимости в центре выросла на 1% и составила 752 $/кв.м./год, а на периферии – снизилась на 1% до 445 $/кв.м./год.
При этом данные за год позволяют отметить явную тенденцию к росту арендных ставок, особенно в центральной части города. В сравнении с октябрем 2010 года средняя арендная ставка на офисные площади в пределах Садового Кольца выросла на 15%, за пределами Садового Кольца – на 7%.
"Спрос в офисном сегменте остается стабильным и приемлемо высоким в течение последних полутора лет. Влияние кризиса и миграция арендаторов из одного объекта в другой предопределяет тот факт, что уровень вакантных площадей в офисной недвижимости по-прежнему достаточно высок. Однако, в текущем году поглощение происходит с планомерным приростом темпов, - уверен Денис Колокольников. – Спрос на качественные объекты распространяется не только на центральные районы, но и за пределы ТТК: только в октябре прошло несколько крупных сделок по аренде. А дополнительным стимулом спроса и роста арендных ставок в центре стал переход качественных бизнес-центров в разряд "невосполнимых ресурсов" в силу запрета на новое строительство коммерческой недвижимости."
Производственно-складские помещения
Всего в октябре экспонировался 561 производственно-складской объект общей площадью 723 тыс.кв.м., что на 4% выше объема предложения сентября по количеству, и на 3% - по общей площади.
Средняя ставка по производственно-складской недвижимости осталась на уровне сентября и составила 191 $/кв.м./год.
