Тонкости покупки квартиры

Недаром объявления о продаже квартиры особо помечают «Квартира свободна» или «Пустая». Такие объекты продаются быстрее при прочих равных условиях. Но что делать, если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, и в ней все еще кто-то живет или остаются чужие вещи? Как заставить продавца «очистить помещение» после сделки?

Для наглядности вот вам история из жизни (рассказана была за чашкой чая одним из ее участников). Одна крупная региональная компания в течение нескольких лет была владельцем корпоративной квартиры в Москве. И тут решила от этого актива избавиться: может, средства понадобились, а может, руководство решило не держать на балансе редко используемую недвижимость. Так или иначе, квартиру продали. Покупатель попался, очевидно, «тертый»: с одной стороны, перед продажей квартиру даже не посмотрел (может, проверил только документы и купил «что угодно» также под корпоративные нужды), а с другой — внес только аванс. Он быстро выяснил, что в купленной квартире проживают некие арендаторы, и повелел помещение очистить, иначе остаток суммы за сделку не отдаст.

Поскольку компания — бывший владелец квартиру никому не сдавала, она отправила своего представителя разобраться с ситуацией и выселить жильцов. Представитель (именно он и является рассказчиком данной истории) обнаружил, что квартира сдана по договору аренды (!), за аренду уплачено авансом за два года, и жильцы выселяться не собираются.

Понятно, что имеет место мошенничество. Скорее всего, один из бывших сотрудников компании скопировал ключи, подделал свидетельство о праве собственности, а может быть, просто нашел «дурачков», которые, снимая квартиру, не проверили документы на нее. Тем не менее квартиру освобождать надо...

Вот несколько вопросов, которые могут заинтересовать стороны при любой сделке купли-продажи, пусть и не осложненной такими обстоятельствами.

Как быть, если квартиру нужно продать, а жильцы не выселяются?

Если договор аренды нарушает арендодатель (то есть срок аренды не подошел к концу, и он желает завершить арендные отношения досрочно), этот момент обычно отражен в договоре найма в разделе «Финансовая ответственность сторон» и «Взаимные гарантии». Так, например: «При досрочном расторжении договора по инициативе наймодателя или третьих лиц в нарушение гарантий наймодателя, наниматель имеет право проживать в квартире 30 дней сверх оплаченного периода бесплатно, а при невозможности такого проживания наймодатель выплачивает нанимателю неустойку. При этом ущемление третьими лицами прав нанимателя по использованию квартиры признается принуждением к досрочному расторжению договора, а факт расторжения договора нанимателем в данном случае — досрочным расторжением договора по инициативе третьих лиц в нарушение гарантий наймодателя»*. Неустойка обычно составляет сумму в размере 1 месячной оплаты аренды.

Однако в случае, когда арендодатели взялись непонятно откуда, они явно не имеют права проживать в данном помещении (даже если стали жертвами мошенников). «Если есть факт мошенничества, то клиенты, заплатившие за 2 года вперед, вправе написать заявление в милицию и требовать найти того человека, с которым они составляли договор. Процедура выселения же не так сложна, как кажется. Выселять нужно вместе с участковым, поскольку такой договор силы не имеет», — объясняет Вахтанг Тужба, генеральный директор агентства недвижимости «Тубар-недвижимость».

Кстати, тянуть с освобождением проданной квартиры могут и сами бывшие собственники. «Еще перед сделкой необходимо все моменты подобного плана оговорить. Если же что-то нарушается, сразу в суд, и не тянуть ни в коем случае. К примеру, собственник должен был выехать вчера, а не выехал. Уже сегодня вы вправе идти писать заявление», — советует Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости A-Realty Group.

«Если по-хорошему разрешить сложившуюся ситуацию не выходит, и продавец продолжает игнорировать свои обязательства по освобождению квартиры, действительно, необходимо обращаться в суд, — согласен и Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость». — При этом если просрочка освобождения квартиры повлекла за собой невозможность пользования ею, покупатель с легкостью может предъявить продавцу требование о возмещении нанесенного ущерба, оценив его, к примеру, исходя из действующих ставок аренды жилья».

Как договориться о сроке освобождения квартиры?

Эксперты советуют все нюансы оговаривать конкретно в договоре купли-продажи (ДКП). Либо, по словам Олега Самойлова, сроки физического и юридического освобождения квартиры вначале оговариваются при внесении предоплаты и отражаются в предварительных соглашениях, а затем воспроизводятся в ДКП. Но это стандартный случай. В жизни бывает сложнее (как видим из приведенной выше истории): покупатель может внести не все деньги сразу.

«Удержание части денег, причитающихся продавцу, до момента так называемого «юридического освобождения» (жаргонный термин риэлторов) квартиры является весьма распространенной практикой проведения сделок, — объясняет Олег Самойлов. — Правда, как правило, документальное регулирование этих вопросов осуществляется не в договоре купли-продажи, а в предварительных соглашениях и документах, регулирующих порядок доступа к банковским ячейкам (их в данном случае будет более одной, так как множественность определяется разными условиями доступа), через которые производится расчет по сделке. Почему подобный «дробный» порядок расчетов обычно не находит отражения в договоре купли-продажи? Боюсь, что лишь в связи с опасениями риэлторов, ведущих сделки, что в этом случае при регистрации сделки на квартиру будет наложено обременение в виде залога в пользу продавца. А этот залог, соответственно, создаст неудобства для покупателя и, что главное, для его риэлтора: ведь в дальнейшем его придется снимать…» Определенная правда в этих опасениях, действительно, есть. В частности, при регистрации сделок в Московской области. Однако в столице, отмечает эксперт, Управление Росреестра смотрит на этот вопрос по-другому: в случае если в договор включена фраза «Право залога у продавца не возникает», обременение не регистрируется.

Валерий Барнинец дополняет, что можно также договариваться о сумме обеспечения освобождения квартиры от посторонних лиц: «Такую сумму оставляют с расчетом на то, что если собственник не сможет исполнить обязательства, то новый собственник сможет на эти деньги оплатить судебные издержки».

Как обеспечить сохранность денег до выполнения сторонами условий договора?

Скорее всего, придется арендовать две банковские ячейки (как правило, передача денег после завершения сделки происходит именно с помощью ячеек). Условие выдачи банком денег из ячейки — предоставление определенных документов. Так, в первую ячейку покупателем помещается основная часть средств, которую банк выдаст только после предъявления зарегистрированного ДКП: «Соответственно, по факту государственной регистрации сделки продавец со своим экземпляром зарегистрированного договора обращается в банк и изымает средства», — разъясняет Олег Самойлов.

Во вторую ячейку нужно заложить остаток средств, который удерживается до того момента, пока квартира не будет юридически свободна. Подтверждением тому может служить выписка из домовой книги, которая докажет, что продавец снялся с регистрационного учета (выписался) и выписал всех прочих лиц.

С арендаторами, не зарегистрированными в такой квартире, должен разобраться продавец (см. выше) или уже новый собственник с помощью участкового.

Это к тому, что должен продавец покупателю в процессе сделки и о чем можно позаботиться заранее, при подготовке документа. Потому что после «драки» размахивать кулаками будет уже поздно.

* Текст договора найма предоставлен риэлтором Алексеем Алешко.

Алевтина Максимова, Realto.ru